Les marchés s’étaient préparés depuis longtemps à une inexorable remontée des taux les sortant d’un épisode sans précédent d’argent facile et de 30 années de compression, mais personne n’avait anticipé un resserrement aussi brutal.
Les marchés ont dû faire face à la remontée des taux la plus rapide et la plus forte de ces quarante dernières années, entamée, avant l’été 2022, par la Banque Centrale Européenne qui suivait en cela la Réserve fédérale américaine.
L’impact de la remontée des taux sur la valeur des actifs s’est vu compensé partiellement dans un premier temps par la progression des loyers, dopés par les indices, mais la capacité des locataires à absorber cette hausse n’est pas uniforme et certainement pas infinie .
Cette résilience est inégale selon les typologies d’actifs et les secteurs géographiques.
On comprendra aisément qu’un locataire dans un marché où la vacance est importante sera tenté de renégocier son loyer ou cherchera une alternative dans son périmètre géographique pour palier cette hausse, surtout lorsque son activité ne bénéficie pas à plein de la reprise de l’inflation.
La capacité des locataires à supporter les hausses devient un élément déterminant.
Même si le marché a subi un choc sans précédent, il faut rappeler que les taux réels (taux d’emprunt versus inflation) restent négatifs.
Pour autant, si les taux nominaux sont connus et sont stabilisés par les contrats, l’inflation, elle, ne l’est pas ; elle est évidemment susceptible de varier et son anticipation est toujours hasardeuse. Le rapport initial peut évoluer à la défaveur comme à la faveur de l’investisseur.
La création de valeur de ces dernières années a résidé principalement dans la compression des taux qui surpassait de très loin les autres vecteurs de création de valeur ; elle va inexorablement se déplacer vers la dynamique et la solidité des revenus locatifs ; ce qui devrait provoquer une rotation dans les typologies d’actifs recherchés.
Ceux qui continuent à investir dans cette période incertaine bénéficient d’une part d’une baisse des prix mesurée et tablent sur l’ inversion future de la courbe des taux, nécessitée par un ralentissement de l’économie.
Si l’inflation était dans un premier temps circonscrite à l’envolée du prix des énergies, largement liée à la guerre en Ukraine, elle s’est aujourd’hui diffusée à toute l’économie et sera de fait plus difficile à maitriser.
Dans ce contexte, la BCE l’a indiqué, le durcissement monétaire devrait perdurer malgré le risque de récession.
Entre ceux qui attendent un retour à la normale et qui maintiennent, bon an mal an, leurs prix et ceux qui déprécient leurs offres, les discussions sont compliquées, provoquant le ralentissement du marché et des transactions (réduites de près de la moitié au 1er trimestre 2023) avec potentiellement à la clé, des effets domino ; d’autant que cet effet « taux » se combine souvent à la hausse des taxes, des coûts des travaux et des mises aux normes énergétiques à venir.
Tout devient donc une question de perspective ; à court terme les voyants sont indiscutablement au rouge comme le reflètent les marchés financiers avec des décotes très fortes sur les foncières cotées (sans commune mesure avec les baisses constatées sur l’immobilier physique) mais l’immobilier reste, en l’état, sur un trend de long terme solide.
Au moindre signal de pause sur les taux, les foncières cotées rebondiront, comme cela a commencé à se produire en début d’année.
Of Counsel Real Estate Director
ANSLAW AVOCATS AREIMA
